Trh s nemovitostmi v Česku je pro zahraniční investory díky právnímu a podnikatelskému prostředí plně srovnatelný se západní Evropou, říká v rozhovoru pro HN Tomáš Berka, portfolio manažer fondu Nova Real Estate. Ten založila a obhospodařuje investiční společnost Redside, která patří k nejvýznamnějším tuzemským hráčům na poli fondů kvalifikovaných investorů. Významnou část akcionářů fondu tvoří zahraniční investoři, mimo jiné z Rakouska a Švýcarska.

HN: Jaký je byznys vašeho fondu?

Fond Nova Real Estate je od počátku zamýšlen jako balancovaný. Je nyní rozložený mezi dva typy výnosových aktiv. Polovinu portfolia tvoří kancelářské budovy v Praze s vysokým standardem vybavení i dostupnosti. Druhá půlka je tvořena maloobchodními prodejnami po celém Česku. U těch jsme se snažili získat do nájmu všechny hlavní hráče na maloobchodním trhu − skupinu Rewe, která provozuje Billy a Penny Markety, největší řetězec prodejen pro kutily OBI, dále Baumax, který je v tomto ohledu druhým největším, rovněž Tesco a v neposlední řadě i Ahold, jenž má prodejny Albert. Nepronajímáme prostory Lidlu a Kauflandu, což je dáno tím, že tyto řetězce nebývají v nájmu. A ze stejného důvodu nemáme Globus. Nicméně třeba se v tomto směru do budoucna něco změní − jde o zákaznicky dobře hodnocené prodejce. Do konce letošního roku přidáme ještě jednu třídu výnosových aktiv, a sice průmyslové nemovitosti. Již dokončené akvizice dvou průmyslových nemovitostí v Plzni a Trenčíně na Slovensku změní poměr aktiv mezi kancelářemi, retailem a industry téměř přesně na třetiny a zvýší objem aktiv ve správě fondu zhruba na 370 milionů eur, tedy téměř na deset miliard korun.

HN: Kolik vlastníte nemovitostí a jaká je hodnota majetku fondu?

V portfoliu máme v současnosti 17 nemovitostí. Hodnota majetku pod správou, o který se tento fond stará, je zhruba 6,5 miliardy korun. Zároveň používáme finanční páku, tedy externí financování od bank, českých i zahraničních, v poměru dvě třetiny bankovní úvěry a třetina peníze od investorů. To, zda je úvěr v korunách, či eurech, je podřízeno typu nemovitosti a nájemnému, které vybíráme. Pokud nemovitost nese nájem v eurech, tak je logické ji v eurech i financovat. Z pohledu investora lze do fondu vstoupit jak v eurech, tak v korunách, přičemž drtivá většina investic přichází v eurech a tomu odpovídá podíl eurových aktiv.

HN: Kdo jsou akcionáři fondu?

Větší část tvoří institucionální investoři − české, slovenské, rakouské a švýcarské subjekty jako investiční banky, pojišťovny, family offices a zahraniční alternativní fondy zaměřené obecně na private equity investice. O něco menší, ale stále rostoucí část tvoří zejména české a slovenské fyzické osoby. Na tuto otázku ale obecně není vždy snadné odpovědět. Protože když například rakouská banka investuje do fondu 10 milionů eur, nemusí být vždy zřejmé, zda investuje pro sebe, anebo zda to následně "zabalí" do portfolií svých movitých klientů. Z pohledu řízení likvidity nám toto složení přijde optimální.

HN: Jak se v současnosti vyvíjí zájem investorů o nemovitostní fondy v Česku?

Tento typ fondů je stále více atraktivní a souvisí to i s edukací a rostoucí finanční gramotností lidí. V minulosti mělo slovní spojení investiční fond skoro až pejorativní nádech a prolomit nedůvěru lidí je docela složité. Nicméně současná legislativa, regulace a dohled u nás dnes tvoří stabilní prostředí pro kolektivní investování. Obecně sledujeme, že zájem o kolektivní investování vzrůstá, což je jednoznačně pozitivní trend. Aktuálně je tomu tak, že prostředky investované ve fondech kvalifikovaných investorů, co do jejich objemového zastoupení v portfoliích klientů, stále zaostávají při srovnání se situací ve státech západní Evropy. Vnímáme tady velký potenciál pro růst do budoucna. Česko je pro investory zajímavým trhem poskytujícím výnosy vysoko nad úrovní inflace či podobných ultrakonzervativních investic.

HN: Proč si zahraniční investoři vybrali právě váš fond?

Máme externí tým lidí, který na získávání zahraničních investorů pracuje, kultivuje kontakty a snaží se prošlapat cestu. Zároveň i sami jezdíme do zahraničí, kde fond prezentujeme. Proces je téměř vždy stejný. Pokud náš fond zahraniční investory zaujme − tedy pokud je osloví prezentace, čísla a myšlenka, se kterou je fond vytvořený, a to, jak je spravovaný −, posune se to směrem k velmi intenzivní komunikaci s risk managery na jejich straně.

V zásadě jde o podrobnou prověrku dokumentů o fondu, jeho fungování, prověrku interních procesů atd. Vyhodnotí­-li si nás s kladným výsledkem, investují k nám. Zjednodušeně řečeno − když někdo třeba ve Švýcarsku usoudí, že kanceláře v Praze jsou dobrá příležitost, že jsou nakoupené na dobrých místech, že jsou v nich zajímaví nájemci a obsazenost je vysoká, tak vám nějaké peníze pošle.